Équilibre des différentes fonctions du bâtiment, agencement des volumes, harmonie des proportions, qualité des matériaux, insertion dans le site et dans l'environnement, ergonomie... Loger une entreprise ne se résume pas à trouver des locaux. Davantage qu'un lieu pour travailler, l'immobilier entre dans la stratégie de l'entreprise et devient sa vitrine.

Le marché français – et l’alsacien en particulier – continuent de séduire les investisseurs et les entreprises. Quand ils recherchent un terrain, ils s'adressent souvent à la direction de l'aménagement du territoire de la CCI.
«Nous leur proposons les zones que nous gérons. Nous les orientons aussi vers le comité d’expansion du Bas-Rhin (Adira) ou le service de la CUS qui développe des zones sur ses 27 communes», explique Jean-Marc Fabre, directeur du service de l'Aménagement du territoire de la CCI.

Une demande qui dépasse l’offre
Les demandes sont nombreuses et l'offre foncière rare et onéreuse. Ce qui explique partiellement la tendance des investisseurs à louer leurs locaux, au moins dans un premier temps. Concernant la nature des implantations, «nous avons toujours cherché des PME/PMI, nous n'avons pas la main d'œuvre pour des grosses usines de production. Nous préférons travailler avec des sociétés à forte valeur ajoutée», explique Bernard Higel, le directeur général de l'Adira.
Si de l'avis des aménageurs de zones, celles-ci sont jusqu'à présent plutôt ternes, peu arborées, on s'oriente aujourd'hui vers plus de qualité. On privilégie des espaces où les équipements dédiés à l'entreprise profitent à l'ensemble de la population. Pour exemple, les parcs à thème comme celui d'Illkirch, dédié aux biotechnologies. L'Est se distingue par le début de la mise en oeuvre de politiques de développement durable dans l'aménagement ou le développement immobilier, assorties de cahier des charges.

L'Alsace, terre d'accueil des entreprises
«Un terrain n'a pas de valeur en soi. Nous vantons une ambiance et un environnement à un entrepreneur, davantage qu'un terrain», affirme Bernard Higel. Cette association de développement du Bas-Rhin propose depuis 52 ans aux entreprises candidates à l'implantation, un service complet et gratuit d'orientation et d'accompagnement. Pour attirer toujours plus d'entreprises en Alsace, l'Adira prospecte en France et à l'étranger.

Handicap : l’Alsace reste enclavée
La question du logement, Bernard Higel la connaît bien. Il y est confronté chaque fois qu'une entreprise a pris sa décision de s'implanter dans le Bas-Rhin. «Beaucoup d'entre elles ne veulent plus immobiliser leurs capitaux pour devenir propriétaires ; 40 % s'installent dans le périmètre de la CUS. Or là, peu d'immobilier est encore disponible. La mise en place d'une aide régionale à l'investissement immobilier sous forme d'un crédit-bail a, depuis quelques années, incité les entrepreneurs à construire. Alsabail finance à l'aide d'un prêt à taux zéro jusqu'à 50 % de l'investissement.»
Mais cette facilité financière ne fait pas perdre de vue aux entreprises leurs critères de choix d’implantation. Elles optent pour une région. L'accessibilité routière, autoroutière, ferroviaire et aérienne est à leurs yeux une donnée importante. «Les sociétés veulent accéder rapidement à toutes les grandes capitales européennes. Or, l'Alsace reste enclavée et c’est l’un de nos plus gros handicaps», affirme Bernard Higel.

Un atout : le multilinguisme
La disponibilité et la qualité de la main d'œuvre pèsent aussi dans la décision des chefs d'entreprises. En Alsace «la productivité est, tous frais confondus, entre 15 et 30 % supérieure à l'Allemagne et aux États-Unis. À cela s'ajoutent le multilinguisme fréquent chez les salariés et l'excellent niveau des universités et des laboratoires. Enfin, une entreprise attache une grande importance aux services dont elle aura besoin : les agences de communication, les sociétés de recrutement, de développement et de réparation de process industriel. De ce côté là, l'Alsace est bien pourvue !» souligne Bernard Higel. Ajoutons encore le paramètre non négligeable du climat social. Les 2 à 3 % de taux de syndicalisation des salariés alsaciens n'ont pas de quoi inquiéter les patrons.
Tant d'atouts les séduisent. Résultat, l'Alsace est la cinquième région française pour le nombre de projets étrangers. «Malgré la crise, l'Adira a concrétisé en 2001 soixante-treize opérations dans le Bas-Rhin, représentant à terme 1 491 emplois. Cela dit, nous manquons cruellement de grandes zones d'activité de 70 à 100 ha. Les usines agro-alimentaires ou de biotechnologie en sont demandeuses. Six projets de plates-formes départementales sont en projet. La première verra le jour à Dambach-la-Ville d'ici un à deux ans.»

Pour éclairer entreprise et grand public
Le conseil d'architecture d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) accompagne les entreprises et les particuliers à la maîtrise d'ouvrage. Cet organisme départemental institué par la Loi sur l'Architecture du 3 janvier 1977 est indépendant et interdit de maîtrise d'œuvre. «Notre équipe d'architectes, d'urbanistes et de paysagistes mène des études de faisabilité, rédige des programmes, conseille et assiste tous ceux qui ont le sentiment d'avoir un besoin en matière d'habitat», expose Guy Hilbert, le directeur du CAUE du Bas-Rhin. «Le sentiment, car leurs besoins, ils ne les connaissent pas forcément. Nous sommes là pour donner du sens à leurs besoins et leurs choix. Nous travaillons afin que les entreprises et les particuliers deviennent des maîtres d'ouvrage. Bien souvent, ils délèguent cette tâche, ou bien optent pour la location, ou encore s'adressent à des entreprises de construction clé en main. Dans ce cas, ils déterminent un nombre de m2, un coût et un délai.» Dans le cas des entreprises, les enjeux ne sont pas toujours pris en compte. Agir de la sorte, c'est faire fi de son développement, de ses orientations stratégiques, et de son image. «Or, le bâtiment est aussi important pour l'entreprise que le produit qu'elle fabrique. Sa fonctionnalité, son organisation, son acoustique, sa lumière... une usine, un bureau doivent être pensés comme des lieux de vie agréables, sans quoi ils sont générateurs de conflits et de mauvais rendements.»

Faire jouer la concurrence
Mais ne vous méprenez pas ! «Si nos études conduisent les professionnels à énoncer clairement leurs besoins et leurs objectifs, il n'y a jamais un, mais des scénarios possibles, chacun avec des avantages et des inconvénients. Le maître d'ouvrage prendra sa décision en connaissance de cause», commente Guy Hilbert.
Avant tout, le CAUE conseille à ceux qui le consultent, de mettre en concurrence plusieurs bâtisseurs et de comparer leurs propositions. «Pensez à votre responsabilité socio-économique en faisant votre choix», lance-t-il aux industriels. «Les entreprises devraient devenir des lieux d'expérimentation architecturale. Elles devraient se développer dans une logique d'écologie et d'économie en matière d'eau, d'énergie, d'éclairage, de récupération de déchets. Il faut également sortir de la notion de zone d'activité comme espace spécialisé. Autrefois, les usines construisaient des villes pour leurs ouvriers. Aujourd'hui, elles se concentrent sur leur production et ignorent leur environnement. Pourquoi le terrain de tennis d'une entreprise ne pourrait-il pas être mis à disposition des villageois qui vivent à proximité ? On crée des services publics pour les industriels. Il est temps que les industriels œuvrent à leur tour pour la collectivité.»

Une pépinière d'entreprises au Centre Halles
ADITEC 67, une pépinière d'entreprises destinée aux technologies de l'information ouvre au mois de juin, au 12e étage de l'immeuble Sébastopol, place des Halles.
Dix bureaux sont désormais prêts à accueillir six à sept créateurs d'entreprise. La pépinière leur offre pour une durée maximale de 23 mois beaucoup plus qu'un toit. Sans quoi, cette structure ne serait rien d'autre qu'un centre d'affaires. Une pépinière met à disposition de jeunes entrepreneurs une structure d'accompagnement : des équipements et des services partagés par tous. Citons l'accès haut débit, la photocopieuse, la salle de réunion, la cafétéria, l'assistance administrative. Mais il y a davantage. Gérée par l'Adira, la pépinière dispose sans frais, des conseils de l'équipe de l'Adira et d'un grand nombre de ses partenaires dans les domaines juridique, comptable, marketing, et des ressources humaines. Résultat : les entreprises qui passent par une pépinière ont deux fois plus de chance de survie que les autres.

Un choix raisonnable pour une jeune entreprise
Marketweibes est la première à s'installer. À sa tête Éric Glanz, l'ancien directeur de In Extenso qui a déposé le bilan en décembre dernier, et Alexandra Bianchini, une ancienne de chez Carrefour, un des gros clients d'In Extenso. Leur nouvelle structure cible les PME/PMI de la grande région, en quête de compétences dans les domaines du site web, du commerce électronique, de la gestion de contenu, de sécurité informatique, de marketing et de conseil. La décision d'Éric Glanz de rejoindre une pépinière d'entreprises peut surprendre, quand on apprend son expérience de quelque dix-huit années comme directeur d'entreprises. «Le domaine des nouvelles technologies reste incertain et en phase de maturation. 23 mois de pépinière vont nous permettre de nous positionner sur le marché local», explique-t-il.
«ADITEC 67 permet à une petite entreprise d'entrer dans une grande structure, pour des frais de fonctionnement tout à fait maîtrisés. Avec un capital de départ de 8 000 E, on ne peut pas investir dans une infra-structure, dans les ressources humaines et la communication. C'est autant de gagné pour les fonds propres de l'entreprise. Nous comptons aussi sur l'émulation inter-entreprises. Nous allons pouvoir échanger des informations, trouver des accords pour l'un ou l'autre projet et peut-être même communiquer ensemble, lors de salons par exemple. Enfin les services juridique, financier, et de veille technologique à notre disposition grâce à la pépinière, constituent une aide précieuse. Notre choix est une décision raisonnable.» Pour en bénéficier à votre tour, il suffit de faire acte de candidature et de fournir un business plan. Le dossier est examiné par un comité de sélection composé du financeur – le Conseil Général du Bas-Rhin – et des partenaires de l'Adira. (457 347,05 E soit 3 MF
d'investissement)

[ Contact ]
Olivier Eck à l'Adira, 03 88 52 82 82

Entretien avec Francis Grignon,
Président du Club de l'immobilier d'entreprise du Bas-Rhin

Comment est né le club ?
«Il est né d'une constatation. L'Adira et la CCI se sont aperçues il y a deux ans, qu'il manquait sur le territoire de la CUS des locaux de 200 à 400 m2, disponibles rapidement. En réalité, ils ne faisaient pas défaut. Nous ne possédions pas l'information.
Pour y pallier, nous avons décidé de réunir les professionnels concernés par l'accueil des entreprises.»

Qui sont-ils ?
«L'Adira, la CCI, la CUS, le comité des banques du Bas-Rhin, Alsabail, la FNAIM, Auguste-Thouard et associés, l'ADEUS, Rive Gauche Bourdais, DTZ Jean Thouard, la SERS, Clestra, Camacte, Révolution Immobilier, le Caire, Schweitzer, la Banque Populaire, la Compagnie Marchande Immobilière, Cirmad Est, JCS, SDAU.»

Comment agissez-vous et quels sont les objectifs du club ?
«Nous nous réunissons régulièrement et nous partageons notre information. Nous faisons le point sur l'immobilier et les terrains disponibles. Nous faisons aussi du lobbying auprès des instances décisionnelles : le Département et la CUS. C'est de cette façon que sont nées deux pépinières d'entreprises, à Illkirch et dans un immeuble du Centre Halles.»

Quelles sont vos perspectives ?
«Nous allons rester à l'écoute du marché, des problèmes d'immobilier et continuer à en informer les instances qui ont le pouvoir d'agir.»

Deux entreprises pilotes
Elles ont construit et sont devenues lauréates du trophée 2000 de qualité architecturale des lieux de travail

General Motors – 1997.
Le constructeur et équipementier automobile General Motors inaugure sur son site le centre technique européen destiné aux études et aux tests de composants mécaniques. Ce bâtiment accueille des ingénieurs, des bureaux de recherche et développement du groupe ; autant dire qu'il doit, sinon impressionner, en tout cas imposer une image.
«Nous avons rédigé le cahier des charges en interne, puis lancé un concours d'architecture. Aucun projet n'était meilleur que l’autre. En revanche le bureau d'architecture Archicub a su imaginer un projet ni trop, ni pas assez contemporain, compréhensible d’un américain comme d’un européen, en un mot : universel. Nous souhaitions également une structure pas trop luxueuse mais vecteur de qualité, de sérieux, de simplicité et de modernisme», se souvient Silvère Duplé, ingénieur génie civil en charge de la maintenance des bâtiments neufs.
Cinq ans plus tard, le maître d'ouvrage reste satisfait de ses choix. «Nous avons opté pour des matériaux et une construction haut de gamme et les salariés qui l'habitent sont des personnes respectueuses. Le site vieillit bien», conclut-il.

Une image valorisante de l’entreprise
Le pari est gagné. Située à l’orée de la forêt, bien insérée dans son environnement, l'extension de General Motors offre une image valorisante de l'entreprise. Les deux zones fonctionnelles, le laboratoire d'essais et les bureaux, sont fortement identifiées. Les agrandissements potentiels sont envisagés. Les espaces, les matériaux, les techniques d'éclairement et d'isolation phonique sont de qualité. Quant aux conditions de travail, elles ont largement été prises en compte. «L'architecte nous a apporté de nombreuses idées. Nous avons mené un important travail de fond avec chacun des trente corps de métiers pour adapter au mieux leurs prestations au projet. Cela nous a valu une année de concertation mutuelle entre le maître d'ouvrage, les utilisateurs, les concepteurs, l'architecte et les entreprises ; chacun devait impérativement comprendre la façon de travailler de l'autre, ses relations avec ses collègues, afin que tous les salariés réalisent leur mission au sein de la nouvelle structure, dans les meilleures conditions possibles. Cette construction est le fruit de cette compréhension-là. C'est réussi», constate Silvère Duplé.

Ébénisterie Seltz et fils
Sur le site existaient déjà quatre bâtiments. Tous d'architecture très simple. La dimension esthétique n'avait pas été à l'époque un critère d'élection. Pour la dernière extension, il en fut autrement.
Il faut dire que Seltz avait entre- temps acquis des lettres de noblesse en France et à l'étranger. «Nous recevons de nom-breux clients. La première impression est toujours importante. Elle devait être positive. On ne pouvait plus se contenter de construire un bloc de béton. Nous voulions une belle construction, aux allures contemporaines et qui tienne compte de l'environnement», se souvient André Seltz, père. Situé à deux pas du village classé de Mittelbergheim, entouré de coteaux vinicoles, le bâtiment de finition et de stockage épouse la ligne courbe de la route et celle horizontale du paysage.
Si les murs arrières sont restés en béton, les façades en bois rappellent qu'on est ici chez des ébénistes. Les grandes baies vitrées réduisent les limites entre extérieur et intérieur. «Ce nouveau cadre a une influence positive sur le travail et l'ambiance. Nous avons bien su cerner nos besoins. L'architecte Hervé Wirth a enveloppé l'ensemble du site avec la nouvelle construction pour en faire une vitrine. La suite est pensée même si elle n'est pas pour l'instant à l'ordre du jour. À tous les entrepreneurs qui souhaitent construire, je conseille de préférer un écrin de verdure à une zone industrielle. Une usine devrait être entourée d'arbres. L'environnement est primordial pour le client et les salariés.»