L’avis du Commerce

Les commerçants s’expriment sur le projet commercial soumis à enquête publique. De son côté, la CCI a émis des réserves.

Ce que prévoit le projet de la CUS

- Élément structurant d'une opération complète, le projet «Passages de l'Étoile» se distingue des équipements commerciaux traditionnels en proposant la réalisation d'une véritable rue piétonne baignée de lumière naturelle par une verrière et comprenant un niveau inférieur.
- L’espace imbriquera les différentes fonctions urbaines : habitat, activités, équipements publics et espaces verts...
- L'opération, réalisée par le groupe Unibail, par l'intermédiaire de la SNC «Les Passages de l'Étoile» sera gérée par ses filiales spécialisées, dont Espace Expansion pour la gestion et l'animation future des «Passages» (cette société a réalisé la place des Halles à Strasbourg, Euralille à Lille, le Forum des Halles à Paris...).
- Le programme totalise 30 995 m2, dont 23 000 m2 sont consacrés aux surfaces de vente. Cet espace de vente se répartit entre un espace alimentaire (E. Leclerc, 4 500 m2), des moyennes surfaces (au nombre de 15, sur 14 000 m2 sur un ou deux niveaux, qui accueilleront les activités suivantes : sport, culture-loisirs, jouets, cadeaux, équipement de la personne, équipement de la maison, hygiène-beauté) et des boutiques (une trentaine, de moins de 300 m2). Les moyennes surfaces (de 300 à 2 200 m2) sont donc prédominantes puisqu'elles représentent 60 % de la surface de vente totale.
- L'ensemble de restaurants permettra, en synergie avec le multiplexe cinématographique, de compléter l'offre sur le quartier.
- L'accès sera facilité par la construction en souterrain d'un parking d'environ 1 400 places dans lequel on entrera au niveau de la rue Mariano sur la Route du Rhin et à partir de la route de Vienne par un accès direct.

– La CCI s'interroge sur l'impact qu'auront les activités présentes dans ce centre sur les commerces des quartiers voisins tels que Neudorf, l'Esplanade et la Krutenau, étant donné l'incertitude sur la nature de la gamme des produits proposés par les boutiques ;
– Aussi insiste-t-elle sur la nécessité d'une offre commerciale complémentaire à celle du centre-ville ;
– Elle demande des précisions complémentaires par rapport aux 2 750 m2 réservés à la restauration et aux services immatériels qui paraissent représenter des surfaces très importantes. Le positionnement au nord de tous les restaurants (11 au total) ne lui semble pas très judicieux.

1 376 places de stationnement sont prévues pour l'ensemble commercial. Au regard de l'importance des surfaces commerciales (23 000 m2) et en comparaison avec un centre commercial classique, cette offre apparaît insuffisante.
La CCI relève que le dossier n'aborde pas l'utilisation des transports en commun.
Par aillleurs, l'offre de stationnement de 540 places accompagnant le multiplexe est insuffisante pour permettre un fonctionnement cohérent de l'équipement. La CCI s'interroge plus précisément sur la situation d'engorgement qui ne manquera pas de se créer en fin d'après-midi ou en fin de semaine, périodes de pointe aussi bien pour le multiplexe que pour le centre commercial. Des inquiétudes subsistent également quant à la fluidité du trafic sur la RN4, transformée en boulevard urbain ponctué de carrefours à feux…

Pierre Bardet, Président des Vitrines de Strasbourg :
«Les Passages de l'Étoile» vont accentuer le déséquilibre petits commerces et grandes surfaces

«On nous avait parlé de commerces en pied d'immeuble, dont la construction ne devait intervenir qu'après les immeubles d'habitation et de bureaux. Visiblement, ce n'est plus le cas : les travaux démarreront en même temps et les locaux commerciaux sont en cours de commercialisation. On nous avait parlé de rues piétonnes, or le projet final – des rues recouvertes de verrières – ressemble étrangement à un centre commercial classique, avec des escalators et des "mises en scène urbaines". Alors que les commerçants du centre-ville subissent déjà des préjudices liés à la suppression à doses homéopathiques mais répétitives de places de stationnement, le nouveau centre commercial bénéficiera pour sa part de parkings associés ! "Pierre Bardet note au passage que les capacités d'accueil du multiplexe avoisinant ne seront cependant pas suffisantes et provoqueront un engorgement inéluctable entre les séances de cinéma.»

Georges Waltz, Président du Groupement Commercial du Bas-Rhin, Vice-Président du Bureau de la CCI : «La charte départementale d'équipement commercial s'impose»

S'associant à ses collègues des Vitrines de Strasbourg, Georges Waltz, Vice-Président de la CCI, a réitéré sa demande de charte départementale d'équipement commercial, qui permettrait d'enrayer le déséquilibre existant entre les différentes formes de commerce, mais également de définir les besoins de la population en matière d'équipement commercial. Concernant plus précisément le projet «Étoile», il craint un déséquilibre entre la ville, entre les quartiers de Neudorf, la Krutenau, l’Esplanade et les futurs «Passages de l'Étoile». "Des quartiers déjà menacés par les nombreux projets de création de surfaces commerciales, dont le Leroy Merlin à Entzheim, l'agrandissement du Centre Commercial des Halles, la galerie Cora, prévue sur 10 000 m2… sans compter les magasins d'usine qui se profilent à brève échéance."

«Les surfaces de vente et les gammes qui seront proposées par «les Passages de l’Étoile» – moyen et haut de gamme - feront concurrence immédiate au commerce de Neudorf. Plusieurs études ont fait ressortir la forte évasion de ses résidents : seulement 20 % de la consommation est réalisée dans le quartier, 80 % des clients viennent donc de la périphérie, voire du centre-ville. Pourquoi ? Parce qu’ils trouvent à Neudorf une offre alternative à celle du centre-ville : des magasins à taille humaine, qui proposent les mêmes gammes de produits en offrant des possibilités de stationnement gratuit !
Les commerces de l’Étoile devaient s’intégrer dans un quartier fait d’immeubles d’habitation. Le nouveau projet n’est en fait qu’une reproduction de la place des Halles. Regardez les enseignes déjà prévues : elles ont les moyens de casser leurs prix ! Et l’on veut nous faire croire qu’il n’y aura que 8 % d’impact sur notre CA ? Je suis persuadé que la baisse se répercutera également sur les 20 % de CA fournis par les habitants du quartier. Plus grave, cette baisse d'activité aura une incidence sur l’emploi.
Faute d’avoir été entendus, j’espère que nous aurons des compensations en matière de rénovation de la route du Polygone et que les aménagements nécessaires seront faits avant que ne soient opérés ceux de l’Étoile. Peut-être permettront-ils que le quartier continue d’exister. Mais pour cela, il faut une vraie collaboration."
En tous cas, Dominique Ehrengart ne baissera pas les bras !